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如何在房屋买卖中争取自己的权益——由一则车库捆绑销售代理案件讲起

陈**诉**房地产投资集团有限公司商品房销售合同raybet案代理词

尊敬的审判长、审判员:

   浙江丽阳raybet雷竞技官网事务所接受本案上诉人的委托,指派本raybet雷竞技官网作为本案的代理人。现代理人针对本案的事实、证据和法律关系发表如下代理意见:

   一、被上诉人**房地产投资集团有限公司(以下简称“**公司”)在与上诉人签订《房屋买卖合同》时存在捆绑交易、欺诈交易的行为,导致上诉人在违背真实意思的情况下签订《房屋买卖合同》。上诉人要求撤销《房屋买卖合同》中关于附属用房(车位或储藏室)的要求符合我国《合同法》有关撤销合同的规定。

   (一)被上诉人**公司在签订合同时存在捆绑交易行为,上诉人方若要购买阳光城的房子,则必须购买被上诉人指定的附属用房。在被上诉人交付房屋后,上诉人发现,被上诉人阳光城楼盘捆绑交易附属用房的情况如下:若既有车位又有储藏室的,则非人防车位搭地下储藏室,人防车位搭地上储藏室。上诉人提供的被上诉人在售房时张贴的价格表也能证明这一点。根据我国《消费者权益保护法》的规定,消费者享有自主选择商品的权利,被上诉人**公司的捆绑交易行为,严重损害了上诉人方的自主选择权。

   (二)被上诉人**公司在签订合同时存在着欺诈交易行为,在上诉人方购买房屋时,被上诉人故意隐瞒了附属用房的具体情况(车位不符合我国有关小型车位的强制性标准,储藏室在地下室并在不同的房屋幢次且不能停放摩托车、电瓶车等物品)。若知道上述情况,上诉人不可能花费如此高价购买完全没有使用价值的上述附属用房。且对于是否告知上诉人关于附属用房的具体情况这一事实,应当由被上诉人方承担该事实的证明责任。


   二、被上诉人**公司与上诉人签订的《房屋买卖合同》系格式合同,合同中关于附属用房的约定系格式条款。根据我国《合同法》的规定,应当按照通常理解予以解释,对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中,被上诉人**公司交付给上诉人的车位,应当理解为“小型车位”;储藏室应当理解为地上储藏室,并有丽水地区其他同等价位小区中储藏室应有的价值与功能。


   三、就家庭购车的普遍习惯以及公众的观点而言,未明确是何种车位的情况下,应当认定为是小型车车位或轻型车车位。而被上诉人**公司交付上诉人的122、91、113、107、56、48、129、167、57、156、3、44、23号车位单纯就宽度来说,已均未达到我国建设部批准的《汽车库建筑设计规范》中的关于小型车位的强制性标准,根本无法使用。根据该规范,阳光城小区的停车方式小型车位净宽度应当最少为2.4米,单面靠墙则需增加0.3米。但上述车位未达到该标准。


   四、对比丽水地区其他同等价位小区中储藏室而言,储藏室最基本的价值和功能,除了放置杂物外,就是停放摩托车或电瓶车。上诉人在与被上诉人签订《房屋买卖合同》时,由于上诉人购买的储藏室号数是由被上诉人指定,且上诉人未在合同中明确储藏室的具体位置、面积、单价及图示,导致阳光城小区产生了天价储藏室(最高单价3.34万元/平方),很多储藏室的价格远远高于房屋本身的价格。而如此高价的储藏室,却无停放摩托车、电瓶车的功能,关于该储藏室合同条款的约定明显显失公平,应当予以撤销。另,2015年1月27日,缙云县住房和城乡建设局在给小区业主卢耀平的《政府信息公开告知书》附件——缙云县大河西地块规划设计条件中第二条第11点明确“架空层设置:本地块沿街商住楼住宅底层可设层高小于2.2米的架空层(不计建筑面积和建筑层次),仅作为技术设备空间或储藏室,……地块内除沿街商住楼外,其余建筑底层必须设置向小区公众开放的架空层”,第12点明确“地下室仅作为地下停车位、设备用房及人防使用”,但实际上,前述规划条件中所述架空层,很多已被被上诉人改造成储藏室,地下也设置了很多储藏室。这严重损害了业主的利益。


   五、架空层作为公共开放空间应属于小区全体业主共有,被上诉人方无权出售。架空层的建筑面积不收取地价,不参与计算容积率,不能单独或者作为附属用房办理产权登记,其作为公共开放空间实际上是依附于房屋单元主体建筑。建筑物未出售给业主之前,架空层和房屋均属于开发商所有。但是在架空层以上的楼房均出售给业主之后,土地使用权已全部转移为业主拥有。如果架空层却没有随着楼房的转让而转移产权的情况下,架空层是作为依附在土地之表面的建筑物,则是对楼房业主权利的侵占。因为业主在通过购买楼房行为自然而然地取得了该块土地的使用权及架空层的相关权利。且,截至目前,已有诸多判例判决架空层归业主共有。因此,本案被上诉人将架空层改造为储藏室并出售的行为,已严重损害了作为业主的上诉人的利益。另,由于一层空间是架空层或是储藏室,对于小区的居住环境影响重大,也严重影响上诉人在与被上诉人签订《房屋买卖合同》时,对于房屋价格的心理定位。


   六、被上诉人**公司未按照缙云县建设局批准的《缙云县大河西块规划设计条件》建设,且在施工过程中大范围变更工程设计(浙江城建建设集团有限公司诉被上诉人**公司的案件中,阳光城施工单位浙江城建建设集团有限公司明确提出被上诉人在施工过程中大范围变更工程设计)。根据我国《城乡规划法》的规定,建设单位应当按照规划条件进行建设。我国《商品房销售管理办法》规定,商品房销售后,房地产企业不得擅自变更规划、设计,否则买受人有权根据具体情况要求退房,由房地产开发企业承担违约责任


   七、上诉人关于利息损失的诉讼请求符合法律规定。由于被上诉人**公司在签订合同过程中,存在欺诈行为,导致上诉人在违背真实意思的情况下签订了有关合同附属用房的有关条款。根据我国《合同法》的规定,被上诉人**公司应当返还上诉人相应的购房款并赔偿上诉人方因此受到的利息损失。

   综上,请求法院考虑以上代理意见,依法支持上诉人的上诉请求,并驳回被上诉人的在原审中的反诉请求。

                            代理人:本

                       2015年12月9日

附:相关法律法规规定、行业标准


《中华人民共和国合同法》

第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

第三十九条 采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

第四十一条 对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。


《消费者权益保护法》

   第九条 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。

消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者,自主选择商品品种或者服务方式,自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。

消费者在自主选择商品或者服务时,有权进行比较、鉴别和挑选。

   第十六条 经营者向消费者提供商品或者服务,应当依照本法和其他有关法律、法规的规定履行义务。

经营者和消费者有约定的,应当按照约定履行义务,但双方的约定不得违背法律、法规的规定。

经营者向消费者提供商品或者服务,应当恪守社会公德,诚信经营,保障消费者的合法权益;不得设定不公平、不合理的交易条件,不得强制交易。

   第二十六条 经营者在经营活动中使用格式条款的,应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容,并按照消费者的要求予以说明。

经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式,作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定,不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。                


《城乡规划法》

   第四十三条 建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的,必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的,城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。

建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

第五十条 在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后,因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。

经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。


《商品房销售管理办法》

第二十四条  房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。


《汽车库建筑设计规范》

JGJ100-98

汽车设计车型外廓尺寸   

表4.1.1



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